19 februari 2024, door Dirk van den Berg en Bleike Bruisten

Verschillende huurders stelden bij de rechter het hoge indexeringspercentage van de huur ter discussie – tot ergernis van hun verhuurders, die immers ook zwaar waren geraakt door de corona-kortingen. De uitspraken van de kantonrechters zijn tot nu toe niet eenduidig. In dit artikel geeft Fort Advocaten een update van de stand van zaken.

Wijziging van het Indexcijfer
De inval van Rusland in Oekraïne zorgde voor een snel oplopende inflatie, die in Nederland wordt gemeten door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en wordt gepubliceerd in de Consumenten Prijs Index (CPI). Medio 2023 heeft het CBS de rekenmethode aangepast en (met ingang van juni 2023) een gewijzigd indexcijfer gepubliceerd: werden voorheen alleen de prijzen van nieuw afgesloten energiecontracten meegenomen, nu wordt het gemiddelde genomen van wat consumenten daadwerkelijk voor energie betalen. Het CBS heeft de eerder gepubliceerde CPI-cijfers niet herzien, en op de website toegelicht dat de nieuwe rekenmethode geen impact heeft op het gebruik van de CPI voor indexeringsdoeleinden: de inflatie is volgens het CBS in de nieuwe berekening weliswaar minder stijl, maar komt na verloop van tijd op hetzelfde niveau uit.

De huurverhoging voor bedrijfsruimte is – via het ROZ-modelhuurcontract – meestal gekoppeld aan de CPI. Voor indexeringen per 1 januari 2023 kwam de verhoging uit op 14,5% (september 2022 ten opzichte van september 2021). In de nieuwe berekeningsmethode komt de indexatie van huren die per 1 januari 2024 (opnieuw) worden gewijzigd uit op 0,2% (september 2023 ten opzichte van september 2022).

Opmerkelijk vonnis
Het eerste gepubliceerde vonnis – op 4 mei 2023 gewezen door de rechtbank Den Haag in kort geding –zorgde direct voor behoorlijk wat opschudding: de kantonrechter wees de vordering tot betaling van de indexering van 14,5% af met verwijzing naar de mededeling van het CBS dat zij de CPI op een andere manier zou gaan berekenen. De rechter oordeelde dat de vordering was gebaseerd op een berekeningsmethode die volgens het CBS “vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op de CPI volgens de berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast”.[1] De verhuurder ging daardoor met lege handen naar huis.

In een bodemprocedure over de indexering van de huur van een supermarkt oordeelde de kantonrechter Den Haag echter anders. De kantonrechter zag niet in waarom het indexeringspercentage van 14,5 niet tot het normale ondernemingsrisico zou behoren, en wees de vordering van de huurder af. Het was de kantonrechter niet “gebleken dat het CBS voorafgaand aan de introductie van de nieuwe meetmethode de CPI berekende door middel van een evident foutieve meetmethode” zodat het beroep van de verhuurder op indexering van de huurprijs op basis van de oude CPI-methode “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.”[2] Hierbij is het belangrijk te weten dat volgens de Hoge Raad voor “onaanvaardbaar” een veel strengere toets geldt dan voor “onredelijk”. De rechtbank Gelderland oordeelde gelijk ten aanzien van de huur van een restaurant.[3]

De invloed van de gestegen energieprijzen
Alle rechters die hierover een oordeel hebben gegeven zijn het erover eens dat de sterk gestegen energieprijzen niet waren aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die moest leiden tot een wijziging van de indexeringsclausule, omdat partijen juist met die clausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt.

Afwijzing van het verzoek
Ook de kantonrechter te Rotterdam werd een geschil voorgelegd over de indexering met 14,5%. Ook deze huurder kreeg nul op het rekest ten aanzien van onvoorziene omstandigheden, maar scoorde met de stelling dat oude berekeningswijze van de CPI over het hele jaar 2023 een resultaat opleverde dat naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is: “Partijen hebben de wijziging van de huurprijs gekoppeld aan de CPI met als doel de huurprijs te corrigeren in geval van inflatie. De CPI over september 2022 volgens de oude rekenmethode heeft geleid tot een onrealistisch CPI-cijfer en onverkorte toepassing daarvan leidt niet tot het door partijen beoogde resultaat.”

Enigszins verrassend wees de kantonrechter de vordering van de huurder tot aanpassing van de indexering toch nog af op een (proces-) technisch punt: doordat de huurder slechts aanpassing van de indexering per januari 2023 had gevorderd, zou de lagere huur ook in 2024 doorwerken, omdat de indexering volgens de nieuwe methode per 1 januari 2024 maar 0,2% zou zijn. Volgens de kantonrechter zou ook de door de huurder gevorderde wijziging tot een onaanvaardbaar resultaat leiden (nu voor de verhuurder), wat alleen zou worden weggenomen als tegelijkertijd ook de indexering per januari 2024 zou worden aangepast, maar dat was niet gevorderd.^[4]

In het vonnis van 10 januari 2024 – eveneens over een huurindexatie met 14,5 % – bouwde de Rechtbank Midden-Nederland op deze Rotterdamse uitspraak voort. De huurder beriep zich op de mededeling van het CBS dat de inflatie volgens de nieuwe CPI-methode in september 2022 slechts 7,8% zou zijn geweest, zodat toepassing van de oude rekenmethode – waarvan het CBS immers zelf had erkend dat deze geen juiste uitkomst gaf – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De rechter ging daarin mee. Hij oordeelde dat de omstandigheid dat het CBS haar rekenmethode niet met terugwerkende kracht  heeft aangepast er in feite toe leidt dat de huurder over het jaar 2023 een huurverhoging van 14,5% moet accepteren, terwijl daarvoor geen redelijke grondslag bestaat. Dat in 2024 slechts een geringe indexering volgt, maakt volgens de rechter niet ongedaan dat de huurder “over een periode van een jaar een veel hogere huur moet betalen dan wordt gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie”. Ook honoreert de kantonrechter het argument van de huurder dat hij als het ware dubbel ‘gepakt’ wordt, omdat hij zelf de hogere energiekosten moet dragen en daarnaast de stijging van energiekosten krijgt doorberekend in een hogere huurprijs. De rechter heeft in dit vonnis nog geen uitspraak gedaan: hij geeft de partijen in overweging de zaak met deze vingerwijzingen onderling te regelen, omdat de indexering met 0,2% die op grond van de contractsbepalingen per 1 januari 2024 zou volgen ook hier een onbillijke uitkomst voor de verhuurder zou geven.[5]

Conclusie

Alle rechters zijn het erover eens dat de sterk gestegen energieprijzen als gevolg van (onder andere) de oorlog in Oekraïne geen onvoorziene omstandigheid opleveren. Over de vraag of de indexering met 14,5% volgens de oude CPI-methode onaanvaardbaar is, zijn de kantonrechters verdeeld. Het wachten is op een uitspraak van een gerechtshof in hoger beroep.

Over de auteurs